Mietpool HMG (Insolvent)
2. Die Gründung der HMG
3. Wo gab es Mietpools von der HMG?
4. Die Theorie des HMG Mietpools
5. Angenommene horrende Mieterhöhungen sollten überhöhte Mietpoolausschüttung finanzieren
6. Die Praxis des HMG Mietpools: Hohe Schulden!
7. Das Mietpool Darlehen der Badenia Bausparkasse
8. Umfrage zur Badenia Mietpoolfinanzierung
9. Wie ging es ab 1995 mit der HMG weiter?
a. Übergang der Mietpoolverwaltung von der HMG auf die VOW Braunschweig
Der Mietpool HMG (HMG Haus-, Mieten- und Grundstücksbetreuungsgesellschaft mbH oder Haus-, Mieten- und Grundstücksverwaltungs mbH) war eine Tochtergesellschaft der Heinen & Biege Dortmund.
1. Was ist ein Mietpool?
Nach kauf einer vermieteten Eigentumswohnung,
sehen die Zahlungsabläufe bei der Verwaltung der Wohnung in Eigenregie so aus:
So wurde bei der Anbahnung des Geschäftes z.B. erzählt:
| Die Mietpoolverwaltung würde die Eigentumswohnung komplett Verwalten und sich um "alles lästige" kümmern. (Vermietung, Sondereparaturen, Mahnwesen gegenüber Mieter, Mieterhöhungen, und vieles mehr). Falls ihre Wohnung leer steht, bekommen Sie weiterhin ihre Miete, denn alle Mieter der Mietpoolmitglieder zahlen in den Mietpool der HMG. Die eingezahlten Gelder werden dann anhand der Wohnungsgröße an alle Poolmitglieder verteilt. |
Die Wahrheit sah allerdings ganz anders aus:
Der Mietpool von Heinen und Biege war ein "sehr wichtiges" Instrument, um den geschädigten Eigentümer so lange wie möglich eine sichere Kapitalanlage vorzugaukeln.
Nach Unterzeichnen der Mietpoolvereinbarung kümmerte sich jetzt der Mietpool (das so genannte rund um sorglos Paket) um alle Zahlungsabläufe. Dies sah in etwa so aus:
Die Mietpoolausschüttung floss allerdings nicht direkt zum Käufer, sondern wurde von der HMG Mietpoolverwaltung direkt an die Badenia zur Darlehenszahlung überwiesen. Der Käufer zahlte dann die Differenz (eine verminderte Darlehensrate) an die Bausparkasse.
Die Verkäufer von Heinen & Biege versprachen, dass die regelmäßigen Mieterhöhungen die Darlehensforderung der Badenia über die Jahre vermindern würde.
Dieses Versprechen sollte sich später allerdings als Lüge herausstellen, weil die versprochenen Mieterhöhungen sich als unmöglich zeigen sollten (bzw. erhöhte die HMG so gut wie nie die Miete) und der Mietpool sich stattdessen erheblich verschuldte!
2. Die Gründung der HMG
Die HMG (HMG Haus-, Mieten- und Grundstücksbetreuungsgesellschaft mbH oder Haus-, Mieten- und Grundstücksverwaltungs mbH) in Dortmund war eine Tochter der "Heinen und Biege" GmbH im gleichen Hause.
Mehr informationen demnächst ...
3. Wo gab es Mietpools von der HMG?
Zur fast jeder verkauften Wohnung des Strukturvertriebes "Heinen & Biege" wurde neben der Finanzierung auch ein Mietpool als "rundum sorglos Paket" mitverkauft.
Anhand von Vertriebslisten der "Heinen & Biege" verkaufte der Strukturvertrieb ab 1988 in ca. 53 Städten 6746 Wohnungen an Kleinst- und Mittelverdiener im ganzen Bundesgebiet.
Die überwiegende Anzahl dieser verkauften Wohneinheiten war auch mit im HMG-Mietpool.
Die überwiegende Anzahl der verkauften Wohnungen befinden sich im Bundesland Niedersachsen (ursprünglich gehörten die meisten Wohnungen zur ALLWO (frühere Neue-Heimat Bestände), siehe Seite "Pilotprojekt Melle").
Weitere Wohnungen wurden in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt verkauft.
Weitere Infos zu den verkauften Objekten des Strukturvertriebs Heinen & Biege können Sie auf der Seite [Heinen & Biege Objektliste] nachlesen.
4. Die Theorie des HMG Mietpools
Bis zur Insolvenz der Heinen & Biege / HMG in November 2000 verstand ich das interne System des Mietpools nicht. Erst nachdem ich die "Poolabrechnung 1999" Mitte 2001 von der VOW erhielt, die jetzt den Mietpool verwaltete, hatte man erstmals eine genaue Übersicht, welche Schulden vom Mietpool angehäuft wurden und letztendlich eine grobe Übersicht, welchen Schaden der HMG Mietpool angerichtet hat. Weitere Nachforschungen nach 2001 brachten dann das verheerende System des HMG Mietpools ans Tageslicht!
Nach genauem Studium meiner Unterlagen und durch den Informationsaustausch mit anderen Geschädigten, kam ich dahinter, wie das System des HMG Mietpools funktionierte.
Nach Prüfen der Unterlagen gehe ich davon aus, dass die HMG bei der Gründung des Mietpool-Melle die
| - | Mieteinnahmen, |
| - | Ausschüttung der Mietpoolmiete und |
| - | Schuldenaufnahme |
5. Angenommene horrende Mieterhöhungen sollten überhöhte Mietpoolausschüttung finanzieren
Der Badenia Agenturpartner und Strukturvertrieb Heinen und Biege plante mit dessen Tochter HMG die Mieten in den von Ihr betreuten Objekten regelmäßig zu erhöhen. MAn unterstellte, dass neben den regelmäßigen jährlichen Lohn und Gehaltssteigerungen auch eine Erhöhung der Mieteinnahmen um 9 bis 20 % alle 3 Jahre (!!!) möglich wäre!
Anfang 1991 wurde in einem Vertriebsdokument für das Objekt Langenhagen/Melle/Nordenham prognostiziert, dass jährliche Mieterhöhungen von 3 bis 4 % machbar wären:
| Zitat: | Überhaupt
werden Mieterhöhungen gemeinsam mit dem festen Zinsaufwand
bis zum Ablauf des 10. Jahres dafür sorgen, daß die
Unterdeckung laufend sinkt. Ein Beispiel: * Mieteinnahme DM 400,-- pro Monat im 1. Jahr. * Mieterhöhungen p.a. um 3% / 4%. * Die Mieteinnahme steigt dann bis zum 10. Jahr auf DM 522,--/DM 569,-- an. * Entsprechend verringert sich die Unterdeckung um DM 122,--/DM 169,-- |
Ein "Fundstück" der besonderen Art fand sich in einem "Leitfaden für den Betreuer" des Mietpoolverwalters HMG aus Januar 1995. Hier ging man sogar davon aus, dass eine Steigerung der Mieteinnahme von 20% innerhalb von 3 Jahren (!!!) einzielbar wäre:
| Dokument: Modell
einer Mietenentwicklung. Steigerung: 20% / 3 Jahre (Januar 1995) (Internes Arbeitspapier, nicht für Werbung, nicht für Dritte). Hinweis: Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments, bereitete der Mietpoolverwalter HMG die Umschuldung des bisher entstandenen Schuldenbergs von verschiedenen Mietpools mit ca. 25 Vorausdarlehen mit einem Darlehensvolumen von ca. 4,5 Mio. DM (2,3 Mio. Euro) zur Badenia Bausparkasse vor. |
Diese projektierten hohen Mieterhöhungen in Abständen von 3 Jahren sollten dazu beitragen, dass die Mietpoolschulden durch die Erhöhung der Mieten sich mit der Zeit von selbst erledigen, bzw. dass der Geschädigte die Darlehenszinsen der Badenia mit der höheren Mietpoolausschüttung "locker" abzahlen konnte, da die höhere Mietpoolausschüttung die Monatsbelastung des Badeniadarlehens vom Geschädigten verminderte.
Eine Mieterhöhung von 9 bis 20 % alle 3 Jahre (bzw. 3 bis 6,67 % jährlich) war allerdings mit sehr hohen Hürden belegt, entgegen den internen Annahmen von Heinen & Biege.
Der Mietpool schüttete seit ihrer Gründung in 1990 mehr aus als er einnahm und wurde deshalb erheblich verschuldet. Weil solche regelmäßigen Mieterhöhungen nicht klappen konnten (mögliche Mieterproteste), wurden nach ca. 8 Jahren (Mitte 1998) die Mietpoolausschüttungen drastisch gekürzt, anstatt wie Heinen & Biege es vollmundig versprach, beizubehalten oder sogar zu erhöhen.
Die von Heinen & Biege angebotene Finanzierung ging bei den meisten Kunden an das Limit der finanziellen Möglichkeiten, weil unter anderem die überhöhte Mietpoolausschüttung voll mit in die Finanzierung einbezogen wurde. Eine Kürzung der Mietpoolausschüttung brachte neben der Erhöhung der Sparrate alle 3 Jahre diese gefährliche Finanzierung bei vielen aus dem Gleichgewicht.
6. Die Praxis des HMG Mietpools: Hohe Schulden!
In der Realität, entwickelte sich der Mietpool aber ganz anders wie von der HMG geplant.
Das Anhäufen der Schulden passierte seit bestehen des Mietpool-Melle in 01.11.1990:
| Dokument: HMG Zusammenstellung der Mietpoolabrechnung Melle vom 01.11.1990 bis 31.12.1991 |
| Zitat: |
|
Schaut man sich diese HMG Mietpoolabrechnung von 1991 an, zahlte die HMG schon in 1991 ohne Abzug aller Kosten mehr aus, als das Sie überhaupt einnahm. Abzüglich aller Kosten kommt sogar ein Fehlbetrag von 72.846,07 DM (37.245,60 €) zustande.
Seite 3 der Mietpoolabrechnung verdeutlichtlicht das System noch weiter im Detail:
| Dokument: HMG Mietpoolgesamtabrechnung Melle vom 01.11.1990 bis 31.12.1991 |
| Zitat: |
|
Vergleicht man die Mietein- und Ausgabe der Von-Bar-Str. und nimmt man 7,10 DM/qm (3,63 €/qm) als Grundlage für die Mietpoolausschüttung (in meinem Fall: 372,47 DM (190,44 €) Ausschüttung an die Bank geteilt durch 52,46 qm), so nahm der HMG Mietpool in der Von-Bar-Str. in Melle im
Durchschnitt 6,47 DM/qm (3,31 €/qm) ein. Formel: (104.156,99 : (114.216,27 : 7,10) ) = 6,47 DM).
Verwendet man die gleiche Formel am Mietpool-Gesamtergebnis an, so bekommt man 6,57 DM/qm (3,36 €/qm) als Ergebnis.
Zudem werden diese Zahlen durch Dokumente bestätigt, welche ich bei meinen Ermittlungen erhielt.
Dieses Dokument, welches ich von einem Mieter der Wohnanlage erhielt, zeigt, wie viel Miete tatsächlich vor dem Kauf der Wohnung und vor dem Eintritt in den HMG Mietpool in 1991 gezahlt wurde:
| Dokument: Schreiben vom der Treu-Kredit Hamburg 14.4.1989. Mieterhöhungsverlangen: Seite -1-, -2- |
| Zitat: | "Wir bitten Sie um Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses, die Heiz- und Betriebskosten bleiben hierbei außer Betracht, von DM 337,20 auf DM 341,25 mit Wirkung ab 01.07.89, dass sind DM 6,50 /qm /mtl." |
Um diese Forderung zu untermauern, werden auf Seite 2 dieses Schreibens noch 5 Vergleichswohnungen aus der Von-Bar-Str. genannt. Dort wurden bereits DM 6,50/qm (3,32 €/qm) im Monat gezahlt.
Der HMG Mietpool zahlte aber 7,10 DM Mietpoolausschüttung pro qm (3,63 € pro qm)!
Nimmt man diese beiden Zahlen nebeneinander, so handelte es sich bei der HMG Poolmiete um eine Mietpoolausschüttung. Diese beinhaltete schon die Verwalterkosten, Mietpoolgebühren, Kontokosten und Diverses mehr.
Die tatsächliche Mieteinnahme von 6,50 DM/qm (3,32 €/qm) beinhaltete diese Kosten nicht (Kaltmiete), also rechnete ich das ganze anhand der Abrechnung von 1991 hoch, um einen Vergleich zur tatsächlichen Mieteinnahme zu haben.
Das Ergebnis ist 7,63 DM/qm (3,90 €/qm) Mietpoolausschüttung ohne Verwaltungskosten, oder eine 17,4% höhere Mietpoolausschüttung als die tatsächliche Kaltmieteinnahme von 6,50 DM/qm (3,32 €/qm) in 1991!
Wie aber der Mietpool tatsächlich am Jahresende abgerechnet wurde, ist allerdings eine ganz andere Geschichte und hat mit dem, was im obigen Absatz beschrieben wurde, nur wenig zu tun.
Die ausgeschüttete Miete pro Quadratmeter spielte nicht nur beim Mietpool eine zentrale Rolle, sondern war auch beim Verkauf der Immobilie sehr wichtig. Denn je höher die Mieteinnahme pro Quadratmeter war, desto höher konnte das benötigte Darlehen für den Wohnungskauf sein und somit konnte auch eine höhere versteckte Provision vom Vertrieb mit in dem Kaufpreis reingerechnet werden, weil die Badenia einen höheren Kaufpreis finanzierte.
Zudem ist die Mieteinnahme einer Wohnung ein wichtiger Faktor um den Beleihungswert eine Wohnung zu ermitteln. Man erinnere sich:
Die Mietangabe, welche im Badenia Darlehensformular gemacht wurde, war nicht die tatsächliche Kaltmieteinnahme von 6,50 DM/qm (3,32 €/qm), sondern es handelte sich um eine Mietpoolausschüttung, welche 7,10 DM/qm (3,63 €/qm) betrug (7,10 DM/qm * 52,46qm = 372,00 DM (abgerundet) im Badenia Darlehensformular). Spätere Käufer von Wohnungen in Melle wurden sogar
7,80 DM/qm (3,99 €/qm) als Mietpoolausschüttung angegeben!
Wie letztendlich der Mietpool am Ende des Jahres abgerechnet wurde, erläutere ich weiter unten.
Die oben dargestellten Fakten belegen schon für 1990/1991, dass der ganze Verkauf und der Mietpool der Heinen & Biege ein einziger BETRUG waren!
Nach weiterem Studium meiner Unterlagen, fand ich dann folgenden Schreiben:
| Dokument: HMG Schreiben HMG vom 19.09.1994 Sonderumlage Flachdächer |
| Zitat: | "Auf
der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 11.08.1994
wurde eine Sonderumlage in Höhe von 22.000,00 DM beschlossen." [...] "Die beschlossene Sonderumlage kann nicht vom Mietpool getragen werden. Sorgen Sie daher bitte dafür, dass ihre Zahlung pünktlich auf das von der ........... angegebene Konto angewiesen wird" |
Heute frage ich mich, warum ich diese Summe damals gezahlt habe, denn in der HMG Mietpoolvereinbarung steht, dass "sonstige wohnungs- oder gemeinschaftsbezogene Kosten" übernommen werden!
Nach ca. 2 Monaten verschickte die HMG die Mietpoolabrechnung von 1992 und 1993, die neben einem zweiseitigen Schreiben und zwei Abrechnungen noch eine seitenlange Tabelle enthielt.
| Dokument: HMG Schreiben HMG vom 22.11.1994 Mietpoolabrechnung 1992 und 1993, Seite -1-, -2- |
Auf Seite 1, heißt es im 3ten Absatz:
| "Die im Ausgabenblock 1 mitgeteilte Unterdeckungen werden wir auf die Folgejahre vortragen. Dabei ist davon auszugehen, dass die Unterdeckung durch durchgeführte bzw. in den nächsten Jahren geplante Mieterhöhungen abgefangen werden kann" |
Das zeigt, dass die HMG den geschädigten Eigentümern in den Jahren 1992 und 1993 weiter mehr ausschüttete, als Sie Miete einnahm. Zudem spekulierte man darauf das sich durch regelmäßige Mieterhöhungen die Schulden abbauen ließen.
Auf Seite 2, Absatz 3 liest man dazu:
| "Die Abrechnungen wurden erst jetzt erstellt, weil abgewartet werden sollte, ob die im Januar 1993 durchgeführte Mieterhöhung von sich aus schon dazu beitragen konnte, die bis dato aufgelaufene Unterdeckung abzufangen." |
Dies bedeutet, dass die HMG diese Abrechnungen erst nach fast 2 Jahren nach der ersten Mieterhöhung von Januar 1993 herstellte. Ob diese Mieterhöhung reichen würde um die Schulden abzubauen war der HMG anscheinend noch nicht bekannt (merkwürdig?)!
Auf Seite 2, Absatz 4 heißt es:
| "Wegen der aufgetretenen Verzögerung und der damit zusammenhängenden erhöhten Zinsbelastung haben wir die Vertriebsdirektionen dahingehend veranlassen können, dem Mietpool einen entsprechenden Zuschuss zu gewähren. Dies haben wir bereits bei der Position "Kontogebühren" berücksichtigt. Wir weisen allerdings daraufhin, dass dies nur als einmalige Zahlung anzusehen ist, ohne Anerkennung einer Verpflichtung für die nächsten Jahre." |
Der entsprechende Zuschuss wegen der erhöhten Zinsbelastung wurde vom Vertrieb mit der Abrechnung von 1992 verrechnet.
Dies konnte man erkennen, indem man "Ausgabenblock 2" der Abrechnungen von 1992 und 1993 vergleicht. In der 1992'er Beschreibung steht nur "Kontogebühren", in 1993'er "Kontogebühren/Zinsen".
Die Schulden des HMG Mietpools sind schon 1992 und 1993 so hoch angestiegen, dass sie durch eine Zuschusszahlung vom Vertrieb verringert wurde.
Ob diese Bezuschussung des Mietpool-Melle eine einmalige Sache war, ist durch den Konkurs der "Heinen & Biege Gruppe" im Jahr 2000 höchst zweifelhaft.
So sah die Abrechnung aus dem Jahr 1992 aus:
| Dokument: HMG Mietpoolabrechnung für den Zeitraum 01.01.-31.12.1992 |
Es war seit dieser Abrechnung von 1992 nicht mehr möglich die tatsächliche Mieteinnahme aus der Abrechnung zu entnehmen, da der HMG Mietpool die Mieteinnahmen und die Nebenkostenpauschale zu einer Sollmieteinnahme zusammenfasste (in 1991 waren diese Posten noch getrennt).
So wurde der Betrug gegenüber den "Kapitalanlegern" noch weiter verschleiert.
Zudem wurde die Abrechnung seit 1992 in zwei Ausgabenblöcke aufgeteilt.
Ausgabenblock 1 enthielt die fest kalkulierten Ein- und Ausgaben. Der Fehlbetrag in Ausgabenblock 1
(-167.128,33 DM (-85.451,36 €) in 1992) wurde in das nächste Geschäftsjahr übertragen, weil man damit rechnete das die regelmäßigen Mieterhöhungen diesen Fehlbetrag vermindern würden.
Ausgabenblock 2 enthielt die im Jahr 1992 Entstandenen nicht Vorhersehbaren kosten (-36.435,97 DM (-18.629,42 €) in 1992). Sie mussten die Mietpoolmitglieder anteilig zurückzahlen. Die seitenlangen Tabellen, welche bei den Mietpoolabrechnungen von 1992 und 1993 dabei waren dokumentierten, wie viel jeder Mietpoolteilnehmer anteilig aus Ausgabenblock 2 zurückzahlen sollte.
Diese Tabellen verdeutlichten, wie der Mietpool jedes Jahr abgerechnet wurde.
Beispiel aus einer der langen Abrechnungstabellen von 1992 (gekürzt):
| Gesamtanteile
in 1992 "aller" Wohnungen im Mietpool (qm Wohnung * Monate im Mietpool) = |
83.059,39 |
| Fehlbetrag (nur Ausgabenblock 2) in 1992 = | 36.435,97 DM (18.629,42 €) |
| Größe der Beispielwohnung = | 52,46 qm |
| 52,46qm
* 7,10 DM (3,63 €) Ausschüttung pro /qm * 12 Monate im Mietpool = |
4.469,64 DM Poolmiete im Jahr (2285,29 €) |
| 52,46qm * 12 Monate im Mietpool = | 629,52 Eigenanteile |
| 36.435,97 DM Fehlbetrag : 83.059,39 Gesamtanteile = | 0,4386727 DM pro Gesamtanteil |
| 0,4386737 DM pro Gesamtanteil * 629,52 Eigenanteile = | 276,15 DM (141,19 €) Rückzahlung |
Im Grunde genommen war es egal, wie hoch die von der HMG an den Eigentümern vorbei direkt an die Badenia Bausparkasse gezahlte Mietpoolausschüttung war, denn die HMG übertrug die durch die zu viel gezahlte Miete in das nächste Geschäftsjahr (Ausgabenblock 1) und holte sich zum Schluss einen kleinen Teil des Fehlbetrages von allen Mietpoolmitgliedern zurück (Ausgabenblock 2).
Es war egal, ob man als Mietpoolmitglied für eine Wohnung 7,10 DM/qm (3,63 €/qm) bekam,
oder 7,80 DM/qm (3,99 €/qm) denn letztendlich wurde man durch die Aufnahme von Krediten und durch das Zurückzahlen eines geringeren Anteils in Sicherheit gewogen!
Letztendlich könnte man sagen, dass dem Mietpool 5,00 - 5,50 DM (2,56 - 2,81 €) pro qm nach Abzug aller Kosten zur Ausschüttung zur Verfügung stand. Alles, was darüber hinaus ausgeschüttet wurde, bewirkte, dass der Mietpool sich zulasten aller Mietpoolmitglieder überschuldete.
Es passte zudem nicht in das Konzept des HMG Mietpools, dass die Mietpoolteilnehmer zusätzlich zum Ausgabenblock 2 den Fehlbetrag aus Ausgabenblock 1 hätten mit Ausgleichen müssen.
Dann hätte man nach dem oben genannten Beispiel statt 276,15 DM (141,19 €) (nur Ausgabenblock 2) 1.542,85 DM (788,85 €) (Ausgabenblock 1 und 2) in 1992 zurückzahlen müssen.
Dabei ist das Abrechnungsjahr 1993 in diesem Beispiel noch nicht berücksichtigt.
Bei Berücksichtigung hätten sich die oben genannten Summen knapp verdoppelt!
Bei solch einer hohen Rückzahlungsforderung wären Proteste bei den Mietpoolmitgliedern vorprogrammiert gewesen. Dies wollte man durch diesen Buchungstrick möglichst lange vermeiden, denn der Mietpool sollte die wahren Probleme mit den Fehlbeträgen möglichst lange vertuschen, um diese späteren Fehlbeträge durch Mieterhöhungen ausgleichen zu können!
Die Abrechnungen von 1991, 1992 und 1993 belegen, dass die HMG durch das Übertragen des Fehlbetrages in das jeweils nächste Geschäftsjahr das Mietpoolkonto stark strapazierte:
| 1991 : | -72.846,07 DM | (-37.245,60 €) |
| 1992 : | -167.128,33 DM | (-85.451,36 €) |
| 1993 : | -102.792,78 DM | (-52.557,11 €) |
| Insgesamt : | -342.767,18 DM | (-175.254,04 €) |
Diese Zahlen zeigen, dass es in 1994 Probleme mit den überhöhten Mietpoolausschüttungen gab.
Die Probleme wurden auch in folgenden Punkten sichtbar:
a) Die Sonderumlage "Flachdächer", die gefälligst vom jedem Eigentümer selbst bezahlt werden sollte, obwohl diese Zahlung nach der Mietpoolvereinbarung vom Mietpool hätten getragen werden müssen,
sowie
b) Die Mietpoolabrechnungen vom Jahr 1992 und 1993
Die hohen Fehlbeträge, die in das nächste Geschäftsjahr übertragen wurden und der Erhalt von Unterstützung des Vertriebs (Heinen & Biege) um die Schulden zu minimieren.
7. Das Mietpool Darlehen der Badenia Bausparkasse
Im Februar 1995 erhielten alle Mitglieder des Mietpools ein Schreiben von der HMG mit einer beigefügten Vollmacht, welches zurückgesendet werden sollte. Es ist gerade zu zynisch, dass die Rede von einer "Zinsverbesserung" ist:
| Dokument: Schreiben der HMG an den Mietpool-Melle in Februar 1995 |
| Zitat: | "Die Funktionsweise des Mietpools bringt es mit sich, dass das Mietpoolkonto überwiegend nur unter Inkaufnahme einer Unterdeckung geführt werden kann. Dies hat u.a. seinen Grund darin, dass der Mietpool an den jeweiligen WEG-Verwalter die bereits gestiegenen Kosten angepassten Hausgelder (Müllgebühr, Heizkosten etc.) zahlt. Erst mit einer ca. 15 monatigen Verzögerung erhält der Mietpool die anteiligen umlagefähigen Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen vom Mieter zurück. Zudem wird der Mietpool durch nicht umlagefähige Nebenkosten, nicht kalkulierbare Reparaturen im Sondereigentum und durch Mietausfälle erheblich belastet" |
Die Mietpoolverwaltung verbuchte in der Vergangenheit bewusst den jährlichen Fehlbetrag in das nächste Wirtschaftsjahr. Rückblickend ist es kein Wunder, dass die HMG jahrelang das Mietpoolkonto drastisch überzogen hat, denn sie zahlte zu viel aus und gab u.a. die gestiegenen Nebenkosten nicht an die Mieter weiter.
| Zitat: | "Um die damit verbundene Zinsbelastung (deutlich über 10%) so gering wie möglich zu halten, haben wir mit der Badenia Bausparkasse AG Verhandlungen aufgenommen. Wir können Ihnen die erfreuliche Mitteilung machen, dass diese dich bereit erklärt hat, den z.Zt auf dem Mietpoolkonto bestehenden Saldo mittels eines Darlehens umzufinanzieren. Der Zinssatz beträgt zur Zeit 7,5%" |
Kein Wort davon, wie hoch die tatsächliche Zinsbelastung war, bzw. wie hoch die bisherigen tatsächlichen Schulden sind. Wenn hier von Zinsbelastungen von deutlich über 10% gesprochen wird, dann zeigt dies, dass die HMG das bei der Sparkasse Gütersloh geführte Mietpoolkonto (was ggf. ein Girokonto war) "erheblich" überzogen hatte.
(In den Abrechnungen von 1992 und 1993 stand jeweils etwas von über 100.000,00 DM (51.129,19 €) drin, welche in das nächste Wirtschaftsjahr übertragen wurde.)
Man muss daher vermuten, dass es Probleme mit den Schulden bei der Sparkasse Gütersloh gab, weshalb die dortigen Schulden (vermutlich wegen fehlender Sicherheiten) sehr schnell zu einem anderen Finanzinstitut umgeschuldet werden mussten.
Was im Nachhinein noch merkwürdig ist, warum ausgerechnet eine Bausparkasse (hier die Badenia Bausparkasse AG) die durch das Vorgehen der HMG gemachten Mietpoolschulden ausglich.
Denn normalerweise kann man Schulden auf einem Girokonto (durch Ausschöpfen des Dispolimits) nicht auf einem Bausparvertrag umschulden. Aber warum war dies hier möglich?
Unklar ist auch, warum die Badenia in dieser Situation dem Mietpool überhaupt langfristige Darlehen gewährte und zuließ, dass die HMG die völlig überhöhten Mietpoolausschüttungen auch nach der Darlehensgewährung im März/April 1995 aufrecht erhielt. Die Reduzierung der Ausschüttungen (der Versuch gegenzusteuern) erfolgte erst Jahre später.
Zu diesem Schreiben der HMG vom Februar 1995 erhielt man auch eine Vollmacht zur Unterzeichnung:
| Dokument: Dem Schreiben der HMG beigefügte Vollmacht |
| Zitat: | "Bei der von der BADENIA Bausparkasse AG zu Verfügung gestellten Darlehen handelt es sich zunächst um ein Vorausdarlehen. Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen nicht getilgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgt durch den zugrunde liegenden Bausparvertrag bei dessen Zuteilung" |
Hat uns da nicht die "Heinen & Biege" vor einigen Jahren eine Wohnung verkauft und gleichzeitig uns ein Darlehen von der Badenia Bausparkasse ähnlichen Typs vermittelt?
| Zitat: | "Hiermit bevollmächtige/n ich/wir die Fa. HMG Haus-, Mieten- und Grundstücksverwaltungs- GmbH, Westfalendamm 275, 44141 Dortmund - Nachstehend HMG genannt - Im Rahmen der bestehenden Vereinbarung über Mietverwaltung und Mietenabtretung zur Aufnahme eine mittels Bauspardarlehen Endzutilgenden Vorausdarlehens bei der BADENIA bis max. DM 5.000,00. Mit dem Darlehen soll von der HMG meine gegenüber dem Mietpool per 31.12.1994 bestehende Verbindlichkeit getilgt werden." |
Heute weiß ich, dass der Mietpool-Melle Ende 1994 etwa 175 Mitglieder gehabt haben muss. Das bedeutet, falls 175 Mietpool Mitglieder dieser Vollmacht zugestimmt haben, könnte man Folgendes rechnen:
175 x 5.000,00 DM (2.556,46 €) gleich = bis zu 875.000,00 DM (447.380,40 €) welches die HMG im Namen der Mietpoolmitglieder von der Badenia Bausparkasse hätte aufnehmen können!
Rückwirkend fragte man sich da:
| - | Kannte der Kreditgeber (die Badenia) diese Vollmachten der Mietpoolmitglieder? |
| - | Wurden diese Vollmachten dem Kreditgeber Badenia vorgelegt? |
| - | Machte dies, ausgehend von der Vollmacht und dem möglichen Umfang der Kreditaufnahme (bis zu 875.000,00 DM) dem Kreditgeber Badenia nicht misstrauisch, da dies nicht der einzige Mietpool war, mit dem der HMG Probleme hatte? |
| - | Ließ sich solche eine Kreditaufnahme aus sicht des Kreditgebers Badenia mit dem Zweck eines Mietpools in Einklang bringen? |
| - | Warum machte der Kreditgeber weiterhin die Darlehensvergabe vom Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft abhängig? |
Ob alle Mietpoolmitglieder dieser Vollmacht unterschrieben haben, ist mir nicht bekannt.
Allerdings werden die Mietpoolmitglieder, die nicht zugestimmt haben wahrscheinlich bedingt durch das Abrechnungssystem des Mietpools mit an die Darlehenskosten beteiligt.
(Was würde die Badenia Bausparkasse dazu sagen?)
Bei der Mietpoolabrechnung 1995 wurden alle Ein- und Ausgaben miteinander verrechnet (nicht wie in den Abrechnungen von 1992 und 1993). Wie der Mietpool abgerechnet wurde, konnte man jetzt nach folgender Formel definieren:
|
Nach der Umschuldung des Mietpools zur Badenia Bausparkasse, veränderte sich der Zahlungsablauf
der HMG (siehe dicker blauer Pfeil):
Ein paar Wochen nach dem obigen Schreiben vom Februar 1995 tauchte plötzlich ein Mitarbeiter von der HMG auf, der es sehr eilig hatte. Er wollte meine unterschriebene Vollmacht haben. Dieser Mitarbeiter behauptete, wenn man dieses Schreiben unterzeichnet, werden die Schulden und zwangsläufig auch die Nachzahlungen sinken ... ein Trugschluss, wie sich später rausstellen sollte!
Was war dies jetzt bloß für ein Darlehen, welches jetzt die HMG im Namen des Mietpool-Melle aufgenommen hatte?
Ende 1999 stritt ich mich mit dem Mietpool HMG wegen der Kündigung und einer Nachzahlung. Während dieses Streits schickte mir die HMG einige Abrechnungen, aber auch die kompletten Darlehensverträge des Mietpool-Melle von der Badenia Bausparkasse!
Datiert auf den 23.03.1995, 24.03.1995 und 26.03.1995!!!
Hier ein Auszug aus einem der drei Verträge:
| HMG
Mietpool-Melle, Badenia Darlehensverträge zur Stützung
des Mietpools 1995 Dokument 1: Badenia Darlehensvertrag Von-Bar-Straße, Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7- Dokument 2: Badenia Darlehensvertrag Helgolandstraße, Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7- Dokument 3: Badenia Darlehensvertrag Hochstraße, Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7- |
Bei diesen Darlehensverträgen für die Mietpoolmitglieder des Mietpool-Melle sind Sicherheiten genannt, die von anderen Bausparkassen für solche Darlehen als merkwürdig bezeichnet wurden.
| - | Guthaben aus vorfinanzierten Bausparverträgen |
| - | Abtretung
von 3 Guthaben zu einem Gesamtwert von ca. 63.000,00 € (entspräche einer 80% Finanzierung) und |
| - | Abtretung
von "Lohn und Gehaltsabtretung gemäß gesonderter
Erklärung“ (Gegenüber ca. 175 Mietpoolmitglieder?!) |
Die HMG führte in zahlreichen anderen Objekten eine ähnliche Umschuldung der Mietpoolkonten durch.
Dabei wurden 26 Vorausdarlehensverträge bei der Badenia abgeschlossen mit einem Kreditvolumen von 4,5 Mio. DM (2,3 Mio. €).
Ferner liest man im Bericht über die Sonderprüfung der Badenia auf Seiten 66, 67 und 68:
| "Aus
den Darlehensverträgen ist nicht ersichtlich, dass die einzelnen
Eigentümer nur quotal gemäß ihrem Anteil haften
sollen, ebenso wenig sind für die jeweiligen Anteile der
einzelnen Eigentümer an dem gesamten Kredit gesonderte Konten
eingerichtet worden. Die Absicherung der "Teildarlehen" erfolgte
- neben den Bausparguthaben - durch Lohn- und Gehaltsabtretung
der Mietpoolteilnehmer, deren Wirksamkeit jedoch zweifelhaft
ist. Die auf die einzelnen Mietpoolteilnehmer entfallenden Teilbeträge
waren jeweils kleiner TDM 10 (5,1 TEUR) Sofern vollmachten der einzelnen Mietpoolteilnehmer nicht vorlagen, waren die auf diese Mietpoolteilnehmer entfallenden Darlehen durch an die DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) verpfändete Guthaben gesichert. Hierzu wurde im April 1995 Mio. DM 1,0 (0,51 Mio. €) durch Heinen & Biege bei der DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) eingezahlt. [...] Wir haben in einer Stichprobe zehn Mietpooldarlehen hinsichtlich der vorliegenden Unterlagen - insbesondere der Vollmachten der Eigentümer - untersucht. Dabei ist festzustellen, dass der relative Anteil der fehlenden Vollmachten bezogen auf die Anzahl der Teilnehmer an die Mietpoolgemeinschaften zwischen 2% und 56% liegt; im Durchschnitt 22%. Eine Bonitätsprüfung bei Kreditherauslage ist nicht erfolgt. Auch liegen keine Nachweise über die wohnungswirtschaftliche Verwendung der Vorausdarlehen vor. [...] Die Frage, ob die Rückzahlungsansprüche der DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) aus den Mietpooldarlehen durchsetzbar sind, kann aufgrund der unklaren Rechtslage nicht eindeutig beurteilt werden. Zumindest in den Fällen, in denen keine Vollmachten der Kunden vorliegen, ist jedoch mit erheblichen Problemen zu rechnen. |
Beim Überfliegen dieser Verträge, kommen also zwangsläufig Fragen auf:
| - | Was
passiert, falls 30 der 175 Mietpoolmitglieder die Zahlungen einstellen (weil diese schon durch dieses tolle Geschäft pleite sind)? Wer startet das gerichtliche Mahnverfahren oder sogar noch die Zwangsvollstreckung? |
| - | Warum gibt die Badenia als Bausparkasse ein solches Darlehen, mit dem Kontoüberziehungen ausgeglichen werden (wohnwirtschaftlicher Zweck fraglich) ? |
| - | Hat
die Umschuldung der HMG Mietpoolkonten zur Badenia Bausparkasse
AG (oder zu einer anderen Bank) in 1995 die Insolvenz der HMG um Jahre verzögert? |
8. Umfrage zur Badenia Mietpoolfinanzierung
Den ersten Brief "Finanzierungsfrage" verschickte ich im Zeitraum vom 24/06/2003 bis 18/07/2003 an alle
28 Deutschen Bausparkassen (11 öffentliche und 17 private Bausparkassen inklusive der Deutschen Bausparkasse Badenia):
Bedingt durch einen Fehler im ersten Brief, schickte ich am 04.08.2003 erneut einen korrigierten Brief an
22 der 28 deutschen Bausparkassen. 6 Bausparkassen mussten nicht mehr angeschrieben werden da diese sich bereits sehr deutlich äußerten.
Der Brief an die Bausparkassen sah so aus:
| Dokument: Schreiben an Deutsche Bausparkassen: Finanzierungsfrage |
Bei den beiden Anfragen antworteten insgesamt 22 von 28 deutschen Bausparkassen.
Von den 22 Bausparkassen beantworteten bisher 15 Bausparkassen auch die 2te Anfrage.
Hier Lesen Sie alle Antworten der Bausparkassen:
| Dokument: Antworten der Bausparkassen |
Insgesamt sehen die Reaktionen so aus:
| 10 | Bausparkassen
antworten dem ersten und zweiten Brief; dass Sie solche Finanzierungen nicht machen. |
| 2 | Bausparkassen
antworteten dem ersten Brief, dass Sie solche Finanzierungen nicht
machen, zum zweiten Brief wollten diese keine Stellung mehr beziehen. |
| 1 | Bausparkasse
wollte schriftlich zum ersten und zweiten Brief nicht Stellung
beziehen, erklärte aber telefonisch, dass Sie solche Finanzierungen nicht machen. |
| 2 | Bausparkassen
sagen eindeutig zum ersten Brief, dass Sie solche Finanzierungen
nicht machen. Ein zweites Mal wurden diese Bausparkassen nicht angeschrieben, weil die Antwort im ersten Brief trotz Fehler im 2ten Brief sich nicht geändert hätte. |
| 2 | Bausparkassen
sagen eindeutig im ersten Brief, dass Sie solche Finanzierungen
nicht machen. Der zweite Brief wurde von diesen Bausparkassen noch nicht beantwortet |
| 3 | Bausparkassen
erklärten im ersten Brief, dass diese keine Stellungnahme
abgeben wollen. Diese Bausparkassen wurden daher nicht ein 2tes mal angeschrieben. |
| 2 | Bausparkassen
antworteten nicht auf dem ersten Brief, erklärten aber im zweiten Brief keine Stellungnahme abgeben zu wollen. |
| 6 | Bausparkassen antworteten auf keines der beiden Briefe. |
Inzwischen hat die Badenia Bausparkasse in ihrem Geschäftsbericht von 2002 offen erläutert, dass sie Mietpools (wie in meinem Brief bzw. wie auf dieser Seite beschrieben) finanziert hatte.
Andere Bausparkassen taten dies, wie der obige Schriftwechsel zeigt, nicht.
Die Kommentare der anderen Bausparkassen sprechen Bände!
9. Wie ging es ab 1995 mit der HMG weiter?
Trotz der im Jahr 1995 vorgenommenen Umschuldung des Mietpoolkontos auf die drei Vorausdarlehen der Badenia Bausparkasse, schöpfte die HMG weiter aus dem Vollen und machte munter weiter mit den Schulden. Obwohl die HMG jetzt die Schulden bei der Sparkasse Gütersloh durch das Badenia Darlehen ablöste, hatte sie jetzt ein neues Bankkonto bei der Commerzbank Dortmund. Das Konto wurde dort ebenfalls kräftig überzogen.
Die HMG zahlte die seit 1991 festgelegte Mietpoolausschüttung unverändert weiter, obwohl inzwischen in Melle Wohnungen leer standen und die Kosten stiegen. Dies bedeutete das die HMG nach wie vor mehr ausgab, als sie einnehmen konnte.
Ab 1996 veränderte die HMG die Mietpoolabrechnung. Dadurch wurde sie noch undurchschaubarer.
Um die neuen zusätzlichen Schulden zu begrenzen, versuchte die HMG diesem Negativtrend gegenzusteuern. Als Konsequenz beschloss die HMG in 1998, ihre Abrechnungspraxis zwischen den Wohneigentümern und der Badenia Bausparkasse umzustellen.
| Dokument: HMG Schreiben 15.07.1998: "Wir Stellen um", Seite -1-, -2- |
Zitat von Seite 1:
|
||||||||||
Die HMG erkannte jetzt nach über 7 Jährigen Bestehen des Mietpool-Melle, dass Sie mit dem Schuldenmachen nicht mehr so weiter machen konnte wie bisher. Denn es wurde nach wie vor mehr Miete ausgeschüttet als eingenommen wurde, was zu einer weiteren Erhöhung der Schulden führte.
Als Konsequenz wurde die Mietpoolausschüttung, die bisher an die Eigentümer vorbei direkt an die Badenia Bausparkasse überwiesen wurde, direkt auf das Konto der Eigentümer gezahlt, allerdings in drastisch reduzierter Höhe (in meinem Fall um 45% gekürzt, nämlich von 372,47 DM auf 205,48 DM!).
Dafür buchte die Badenia jetzt die volle Darlehensrate von den Konten der Wohnungseigentümer ab.
Die Umstellung des Zahlungsflusses hatte noch einen zweiten Grund, der mir erst vor kurzem bekannt wurde. Zitat aus dem Badenia Sonderprüfungsbericht von Deloitte & Touche, Seite 43:
| "Im Zusammenhang mit der Übernahme der Erwerberfinanzierungen von der SEB (früher: BFG-Bank) wurde das Verfahren der Mietpoolausschüttungen umgestellt. Um zu vermeiden, dass weiterhin Beträge an die SEB flossen, hat die DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) die HMG angewiesen, ab Ende 1998 die Mieterträge direkt an die Kreditnehmer auszuschütten. Ab diesem Zeitpunkt hat die DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) die vollen Zins- und Ansparraten direkt bei den Kreditnehmern eingezogen. Wie sich aus einer Notiz der Kreditabteilung an Herrn Agostini ergibt, ist aus Kundenbeschwerden in diesem Zusammenhang das Problem der überhöhten Mietpoolausschüttungen offensichtlich geworden." |
Zusätzlich wurden die Mitglieder des Meller Mietpools mit dieser Umstellung noch mit einer gewaltigen Nachzahlung belastet!
Der Zahlungsfluss sollte jetzt nach der Umstellung so aussehen (siehe dicker blauer Pfeil):
| Dokument: HMG Protokoll über die Mietpoolversammlung vom 14.06.1999, Seite -1-, -2-, -3-, -4- |
Bis Ende 1999 hatte die HMG zusätzlich zum Badenia Darlehen das neue Mietpoolkonto bei der Commerzbank Dortmund um 222.262,30 DM (113.640,91 €) überzogen.
Alles zusammen genommen hatte der HMG Mietpool-Melle Ende 1999 einen Schuldenberg von:
| Konto NordLB : | +7.793,70 DM | (+3.984,86 €) |
| Commerzbank Dortmund : | -222.262,30 DM | (-113.640,91 €) |
| Badenia Bausparkasse (3 VD-Konten, 3 Bausparkonten) : | -472.721,85 DM | (-241.698,84 €) |
| Insgesamt : | -687.190,45 DM | (-351.354,90 €) |
| Dokument: Die HMG schulden des Mietpool-Melle, Stand 31.12.1999 |
Die ursprünglich geplanten regelmäßigen Mieterhöhungen, welcher wichtiger Bestandteil dieses Systems waren, fanden nicht statt. Folglich gab es nicht die benötigten Mieteinahmen, um dieses System aufrecht zu erhalten.
Die eingeleiteten Gegenmaßnahmen, die unter anderem aus der Anpassung der Mietpoolausschüttung an die finanzielle Situation des Mietpools bestand, griffen zu spät, um dieses betrügerische System noch zu retten.
Wie hoch die Mietpoolkredite aller Mietpoole nach der Insolvenz der HMG in November 2000 waren, ist heute nicht bekannt. Im Mietpool-Melle sollten sich allerdings die Verbindlichkeiten schätzungsweise auf über 800.000,00 DM (409.033,50 €) belaufen haben.
Die Verschleierung dieser Betrügereien hatte nun Konsequenzen! Der HMG Mietpool befand sich seit seinem Entstehen (1990/1991) in einem Teufelskreis, aus dem es kein Entrinnen gab. Erst nach der Insolvenz der HMG flog die Arbeitsweise des Mietpools nach und nach auf und wurde bekannt.
Außerdem stellte sich auch heraus, dass zum Zeitpunkt des Zwangsbeitritts in den Mietpool durch diesen sich schon erhebliche Schulden angehäuft waren, ohne Wissen der Betroffenen. Es ist im Nachhinein erstaunlich, dass dieses betrügerische System sich über 10 Jahre halten konnte, zulasten der Käufer der Steuersparimmobilie.
Über die Risiken dieser Verwaltung wurde man von keiner der Beteiligten (Verkäufer, Banken/Bausparkasse) aufgeklärt. Stattdessen wurden nur die positiven Aspekte der Mietpoolverwaltung (rund um sorglos Paket) in den schönsten Worten verbreitet.
a. Übergang der Mietpoolverwaltung von der HMG auf die VOW Braunschweig
Ca. Anfang 1999 beauftragte die HMG der VOW Braunschweig mit der Vermietung des Sondereigentums in Melle. Ab diesem Zeitpunkt machte die HMG nur noch das Controlling für den Mietpool-Melle.
Die VOW richtete ein Mieterbüro in der Von-Bar-Str. 10 Erdgeschoss links ein (unter meiner ehm. Eigentumswohnung) und kümmerte sich von dort aus um die weitere Vermietung.
Mehrmals in der Woche war die Frau Nxxxxxx vor Ort und war auch Ansprechpartner für Mieteranliegen im vermieteten Sondereigentum.
Nach der Insolvenz der "Heinen und Biege GmbH" bzw. der HMG Mitte 2000, übernahm die VOW Braunschweig die komplette Sondereigentums- (oder Mietpool-) Verwaltung in Melle.
Die weitere Entwicklung des Sondereigentums ist nicht bekannt, da ich ende 1999 dem Mietpool kündigte und in 2000 die Wohnung verkaufte. Im Internet wird dennoch die Stellung der VOW Braunschweig in Diskussionsforen kontrovers diskutiert.
