Verkäufer WVAG (Insolvent)
2. Wer finanzierte die WVAG?
3. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1987 bis 1990
4. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1990 bis 1993
5. Beispiel: Wie sah der Verkauf über ein Strukturvertrieb aus?
6. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1994 bis 2004
1. Wer war die WVAG?
Am 20.01.1988 wurde die "WVAG Wohnungsvermögens Aktiengesellschaft" in München (HRB 83150) mit einem Grundkapital von 100.000,00 DM (51.129,19 €) mit der Satzung vom 19.05.1987 bzw. mit einem Nachtrag zur Satzung vom 20.11.1987 gegründet.
Die WVAG hatte, außer dem Vorstand keine Beschäftigten. Folgende Übersicht gibt weitere Auskunft über die Vorstands, Aufsichtrats & Beteiligungsverhältnisse der WVAG:
| Dokument: Vorstand, Aufsichtsrat & Beteiligungsverhältnisse der WVAG, 31.12.1990 bis 26.02.2002 |
Die WVAG hatte mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Juni 1987 (Notar Bernd Sxxxxx, Hannover) von der "Neue Heimat Niedersachsen gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH Hannover", im Folgenden "Neue Heimat Niedersachsen" genannt, Grundstücke mit fertigen Bauten in 49324 Melle erworben:
| Straße | Anzahl WE | Ort |
| Fritz-Reuter Str. 1, 3 | 10 Wohnungen | Melle Stadtmitte |
| Gesmolder Str. 30, 32, 34, 36, 38, 40, 46, 48 | 40 Wohnungen | Melle Stadtmitte |
| Helgolandstr. 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14 | 33 Wohnungen | Melle Stadtmitte |
| Rabingenstr. 1, 2 | 10 Wohnungen | Melle Stadtmitte |
| Carl-Bösch-Str. 1, 3 | 8 Wohnungen | Melle Nord/Ost Stadtrand |
| Hochstr. 26, 28, 30, 32, 34, 36 | 33 Wohnungen | Melle Nord/Ost Stadtrand |
| Waldstr. 31, 33, 35, 37, 39, 41 | 37 Wohnungen | Melle Nord/Ost Stadtrand |
| Von-Bar-Str. 1-12, 14 | 93 Wohnungen | Melle Nord/Ost Stadtrand |
| Zusammen : | 264 Wohnungen |
Am 21.10.1987 wurde die WVAG im Grundbuch als Eigentümer dieser Häuser und zugehörigen Grundstücke eingetragen.
Die WVAG verfolgte nach ihrer Satzung, dass an den erworbenen Wohnanlagen Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen und diese nach Modernisierung vorzugsweise an die jeweiligen Mieter unter besonderer Beachtung von deren sozialen Belangen zu veräußern.
Bis zum Zeitpunkt der vorgesehenen Veräußerung der Wohnungen vermietete die WVAG die erworbenen Wohnungen an die bisherigen Mieter weiter. Nach Berechnungen der Gesellschaft sollten sowohl bei Veräußerung der Wohnungen als auch bei Vermietung der Wohnungen Überschüsse zu erzielen sein.
2. Wer finanzierte die WVAG?
Die Finanzierung des Kaufpreises und Renovierungskosten für die zu kaufenden Wohnungen/Grundstücke erfolgte durch zwei Darlehen der BSV-Bank in Höhe von 7.569.000,00 DM und 8.531.000,00 DM (zusammen 8.231.799,00 €). Wie bei der "Neuen Heimat Niedersachsen" waren auch hier die Gewerkschaften bzw. deren Unternehmen Anteilseigner der BSV-Bank.
In den Jahren 1987 und 1988 wurden Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen mit Gesamtkosten in Höhe von rund 2,87 Mio. DM (1,47 Mio. €) durchgeführt. Im Jahre 1989 musste die WVAG wegen der gestiegenen Renovierungskosten ein weiteres Darlehen in Höhe von 477.000,00 DM (243.886,00 €) in Anspruch nehmen.
Die Darlehen über insgesamt ca. 17 Mio. DM (8,69 Mio. €) sollten beim Verkauf der Wohnungen abgelöst werden.
Das Vermögen der WVAG bestand aus den in 1987 angeschafften Grundstücken mit den Siedlungen in Melle. Der Verkehrswert bei Anschaffung des Grundvermögens wurde von einem Architekten vor Renovierung/Sanierung am 15.10.1987 auf 17 Mio. DM (8,69 Mio. €) geschätzt bei Anschaffungskosten von rund 13,67 Mio. DM (6,99 Mio. €).
Bei einem Weiterverkauf des gesamten Kaufgrundstücks bzw. eines Teiles von diesem musste der zukünftige Käufer an die "Neue Heimat Niedersachsen" ein Teilkaufpreis in Höhe von DM 85,00 (43,46 €) pro qm zahlen. Diese diente dazu, um über die Pfandentlassungserklärung der NH verfügen zu können.
Umgerechnet auf die gesamt Wohnanlage erhielt die "Neue Heimat Niedersachsen, (heute Deutsche BaubeCon AG)" somit 1,33 Mio. DM (0,68 Mio. €).
Darüber hinaus hatte sich die WVAG gegenüber der BSV-Bank bereiterklärt, den Käufern von Wohnungen auf deren Verlangen eine auf fünf Jahre befristete Rückkaufsverpflichtung, welches bei unverschuldeten Notlagen in Kraft treten sollte, zu vereinbaren.
3. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1987 bis 1990
Der Verkauf von 264 Eigentumswohnungen, vorzugsweise an die Mieter war das Ziel des Pilotprojekts Melle, welches von der Gewerkschaftsholding BGAG/Neue Heimat propagiert wurde.
Der Verkauf von Wohnungsbeständen entwickelte sich allerdings nicht so, wie von den Mitinitiatoren geplant (weitere Details hierzu können sie auf der Seite "Das Pilotprojekt Melle" nachlesen).
Vom Gesamtwohnungsbestand wurden innerhalb von ca. 2 1/2 Jahren 2 Häuser (10 Wohnungen) en bloc an einen einzelnen Investor sowie weitere 17 Wohnungen an Mieter oder Selbstnutzer verkauft.
Der Verkaufspreis der WVAG betrug bis zum 30.4.1989 noch 1.290,00 DM/qm (659,57 €/qm).
Er wurde am 01.05.1989 auf 1.370,00 DM/qm (700,47 €/qm) erhöht, weil die Tilgungsrate des Finanzierungsdarlehens der WVAG zum Kauf der Wohnungen und Grundstücke in Melle von 1.050,00 DM/qm (536,86 €/qm) auf 1.250,00 DM/qm (639,11 €/qm) angehoben wurde.
Dabei konnte man sagen, das der neue Abgabepreis, verglichen mit vergleichbaren Wohnungsangeboten in Melle hoch war. Dies förderte den Verkauf dieser Wohnungen natürlich keineswegs.
Zusätzlich fällt auf, dass die Öffentlichkeit über den Verlauf des Pilotprojektes bewusst (?) falsch informiert wurde. Denn das Handelsblatt meldete am 24.3.1988, dass ca. 25% der Meller bestände verkauft seien, was umgerechnet 198 Wohnungen Restbestand bedeutet hätte.
Tatsächlich ergeben sich aus den Geschäftsberichten der WVAG ganz andere Zahlen:
| Datum: | Wohnungsbestand: |
| 21.10.1987 | 264 |
| 31.12.1989 | 237 (27 Verkauft) |
Von den 264 Wohneinheiten in Melle befanden sich zum Stichtag 31.12.1989 noch 237 Wohnungen im besitz der WVAG (nur 10% verkauft). Details bezüglich dieser Widersprüche kann man auf der Seite
"Das Pilotprojekt Melle" nachlesen.
4. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1990 bis 1993
Nachdem der örtliche Verkauf an Mieter, Selbstnutzer oder Kapitalanleger nicht funktionierte, beauftragte die WVAG den Strukturvertrieb Heinen und Biege Dortmund mit dem Vertrieb der Wohnungen:
| Dokument: Lagebericht über das Geschäftsjahr 1990 der WVAG vom 22.4.1992, Seite 5 |
| Zitat: | Der
Vertrieb wurde mit Vertrag vom 23.07.1990/30.07.1990 der Fa.
Heinen & Biege GmbH, Westfalendamm 275, 4600 Dortmund 1 übertragen. [...] Mit der Fa. Heinen & Biege ist nunmehr ein neues Verkaufskonzept entwickelt worden, so daß damit zu rechnen ist, daß bis zum Ende des Jahres 1992 ein Großteil der noch im Bestand der WVAG befindlichen 89 Wohnungen (Gesamtfläche 5883 qm) verkauft werden kann und sich dadurch die Lage der Gesellschaft auch weiterhin als stabil erweisen wird. |
Das neue Verkaufskonzept der Heinen & Biege sah vor, diese Wohnungen nach einem ausgeklügelten Täuschungssystem überteuert an Klein- und Mittelverdiener aus dem ganzen Bundesgebiet als Kapitalanlage (Erwerbermodell) zu verkaufen.
Im Paket zur verkauften Wohnung gehörte das rundum sorglos Paket "Mietpool" (Sondereigentumsverwaltung) der Heinen & Biege Tochter "HMG" (tatsächlich wurden so die falschen Ausgaben zur Mieteinnahme verschleiert) und die Finanzierung, welches die Heinen & Biege überwiegend von der Badenia Bausparkasse vermittelte.
Der neue überteuerte Verkaufspreis von Heinen & Biege betrug jetzt 1770,00 DM/qm (904,99 €/qm).
Die Differenz von 28% bis 35% zwischen neuen Heinen & Biege Verkaufspreis und dem WVAG internen Abgabepreis von 1370,00 DM/qm, (700,47 €/qm) erklärt sich, weil Heinen & Biege erhebliche weiche Kosten im neuen Kaufpreis versteckte, die sich überwiegend aus der versteckten Innenprovision von Heinen & Biege zusammensetzte.
Am 01.06.1992 erhöhte dann die WVAG ihren bisherigen internen Abgabepreis an Heinen & Biege von 1.370 DM/qm (700,47 €/qm) auf 1.395 DM/qm (713,25 €/qm). Der beauftragte Strukturvertrieb Heinen & Biege erhöhte ebenfalls den bereits weit überhöhten Abgabepreis von 1.770,00 DM/qm (904,99 €/qm) auf 1.905,00 DM/qm (974,01 €/qm).
Ob diese Preiserhöhung zeitgleich zur Abgabepreiserhöhung der WVAG erfolgte, ist zu vermuten. Weitere Details zu den Heinen & Biege Verkaufspreisen können Sie auf den Seiten "Vertrieb Heinen & Biege (Insolvent)" nachlesen.
Aus unbekannten Gründen kündigte die WVAG zum 24.08.1993 den Vertriebsvertrag mit der
Heinen & Biege. Deshalb verkaufte Heinen & Biege die letzte Wohnung am 18.8.1993.
Am 17 Juli 1994 stand im Geschäftsbericht der WVAG für das Jahr 1993 vermerkt:
| Zitat: | Da
die Gesellschaft die 1987 erworbenen Wohnungen nahezu vollständig
veräußert hat, ist nach abverkauf des restlichen Wohnungsbestandes, der unverändert beabsichtigt ist, daß Unternehmensziel erreicht. Weitere Geschäfte im Rahmen der Gesellschaft liegen angabengemäß zur Zeit nicht vor. |
Trotz der Kündigung von Heinen & Biege durch die WVAG führte der beauftragte Strukturvertrieb das Pilotprojekt Melle für den Verkäufer WVAG zum erfolgreichen Abschluss.
Zwischen dem 23.07.1990 und dem 18.08.1993 wurden 201 Wohnungen, also über 76% der Wohnungsbestände in Melle in einem rasanten Tempo verkauft. Ende 1993 befanden sich noch 21 (von 264) Wohnungen im Bestand der WVAG.
Zum Vergleich:
Mieter kauften diese Wohnungen vor dem 01.05.1989 für durchschnittlich 1.290,00 DM (659,57 €) das qm! Trotzdem wurden an Sie nur 27 Wohnungen verkauft.
Für den erfolgreichen Vertrieb der Wohnungsbestände durch den Strukturvertrieb Heinen & Biege, zahlte die WVAG zwischen 1990 und 1993 laut hochrechnungen ca. 4,96 Mio. DM (2,54 Mio. €) Vermittlungsprovisionen.
Der Wohnungsbestand der WVAG entwickelte sich demnach wie folgt:
| Datum: | Wohnungsbestand: |
| 31.12.1989 | 237 |
| 31.12.1990 | 169 (68 Verkauft) |
| 31.12.1991 | 90 (79 Verkauft) |
| 31.12.1992 | 83 ( 7 Verkauft) |
| 01.05.1993 | 61 (22 Verkauft) |
| 31.12.1993 | 21 (40 Verkauft) |
5. Beispiel: Wie sah der Verkauf über ein Struktur-Vertrieb aus?
Schaffte es die Heinen und Biege einen Käufer zu finden (in den überwiegenden Fällen ein Haustürgeschäft, da der Erstkontakt über Telefon begann (Kaltakquise, Coldcall)), beauftragte die WVAG einen Notar mit der Abwicklung des Geschäftes.
In meinen Fall war dies der Notar Dr. Mxxxxxx Mxxxxxxxx aus Dortmund. Die WVAG wurde nicht durch sich selbst, sondern durch Herr Hans-Dieter Dxxxx vertreten (angeblich Rechtanwalt), der "ganz zufällig" im gleichen Gebäude wie die Heinen und Biege geschäftsansässig war (Westfalendamm 275 in Dortmund).
Nachdem der Verkauf über die Bühne war, schickte der Notar den Auftraggeber (der WVAG) eine Abrechnung, von dem ich erst viel später (in 2003) Kenntnis erhielt.
Diese Abrechnung hat es in sich!!!
Denn im sichtbaren Kaufpreis vom 92.854,00 DM (47.475,50 €) ist hier der "wahre" Kaufpreis (Abgabepreis der WVAG) aufgelistet (Position 1, 2 und Teile des Restguthabens) sowie eine versteckte Innenprovision von 28,7% auf dem versteckten Abgabepreis für den beauftragen Vertrieb Heinen und Biege (Position 3a und 3b.):
| Dokument 1: Notarabrechnung vom Notar Dr. Mxxxxxx Mxxxxxxxx an die WVAG, Seite -1-, -2- |
Mithilfe der WVAG Geschäftsberichte und der Notarabrechnung war es jetzt nach über 13 Jahren möglich, den genauen Kaufpreis mit allen Details zu rekonstruieren.
Oder 30,6% Teuerer als eine Wohnung ähnlicher Größe auf dem Immobilienmarkt in Melle in 1991
(1.290,00 DM/qm (659,57 €/qm) = ursprünglicher Abgabepreis der WVAG bis 30.04.1989).
Hierbei kassierte der Strukturvertrieb Heinen & Biege nach diesem Angebot mehrfach, ohne Wissen des Käufers!!
Diese oben gezeigten "Versteckten" Details wurden verschwiegen, denn der Käufer sollte von der versteckten Innenprovision nichts erfahren. Wenn die Käufer Kenntnis von diesem überteuerten Geschäft gehabt hätte, wäre dieses Geschäft nicht zustande gekommen.
Es wurde durch die Verkäufer dieser Wohnungen (Heinen & Biege) eine angeblich sichere Kapitalanlage versprochen, welches man nach ein paar Jahren mit Gewinn (!!) wieder verkaufen könnte (Immobilien als Kapitalanlage seien doch so sicher).
Folglich gab fast nur Gewinner bei diesem Geschäft:
| Gewinner: | Verlierer: |
| Vermittler, Vertrieb, Verkäufer, Bausparkasse und Mietpoolverwalter. | Die über 201 Käufer von Wohneigentum in Melle. Diesen wurde durch die Tätigkeit des von der WVAG beauftragen Strukturvertriebs die Altersvorsorge vernichtet! |
6. Entwicklung der Verkaufszahlen von 1994 bis 2004
Durch den erfolgreichen Verkauf ihrer Meller Wohnungsbestände war es der WVAG möglich die zwei Finanzierungsdarlehen der BSV-Bank (zusammen 8.231.799,00 €) vorzeitig zurückzuzahlen.
Nach Kündigung von Heinen & Biege kümmerte sich die WVAG selbst um den Verkauf der Wohnungen. Dies verlief allerdings sehr schleppend, wie die folgende Tabelle zeigt:
| Datum: | Wohnungsbestand: |
| 31.12.1993 | 21 |
| 01.06.1994 | 18 (3 Verkauft) |
| 31.12.1994 | 17 (1 Verkauft) |
| 31.12.1995 | 9 (8 Verkauft) |
| 31.12.1996 | 9 (0 Verkauft) |
Laut dem Geschäftsbericht von 1996 schaffte es die WVAG nicht, eine einzige Wohnung zu verkaufen.
| Zitat: | [...] Wegen der anhaltend schlechten Lage am Markt für Eigentumswohnungen sollen die noch im Bestand der Gesellschaft befindlichen neun Wohnungen vollständig vermietet werden. [...] |
In diese schlechte Lage hatte sich die WVAG unter anderem selbst hineingeführt, weil über 76% der Wohnungen durch den beauftragten Strukturvertrieb Heinen & Biege durch gefährliche Methoden verkauft wurden. Einige der Käufer standen zu diesem Zeitpunkt schon vor dem finanziellen Ruin!
Duzende durch Heinen & Biege geschädigte Wohnungsbesitzer versuchten in 1996 ihre Wohnungen auf dem Meller Immobilienmarkt zu verkaufen, das führt zu einem Überangebot solcher Wohnimmobilien.
Aus diesem Grund war es fast unmöglich, diese Wohnungen zu verkaufen (siehe Seite "Der verlustreiche Verkauf").
Am 26.02.2002 wurde die WVAG aus unbekannten Gründen laut Handelsregistereintrag aufgelöst. Seitdem wurde die Gesellschaft von einem Liquidator abgewickelt.
Am 26.06.2004 wurde am Amtsgericht München das Insolvenzverfahren eröffnet.
Es ist möglich, dass die Liquidation und Insolvenz im Zusammenhang steht mit den Aktivitäten der IG-Melle, einem Zusammenschluss von über 80 geschädigten Wohnungskäufern, die in Melle über Heinen & Biege/WVAG eine Wohnung kauften. Eine klage gegen die WVAG soll laut einer Rechtsanwaltskanzlei eingereicht worden sein. Der Rechtsstreit wird wegen der Insolvenz nicht fortgesetzt. Wie das Gerichtsverfahren ausgegangen ist, ist zurzeit noch offen.
